主题：说说传说中的房地产暴利是怎么回事情:

其实，房地产根本没有暴利可言，所谓的暴利只不过是由于房屋的预售制度和银行融资以及建造成本的拖延等因素综合而成的。

比如说，某开发商花4个亿拍得200亩一块地，其实他并没有一次性拿出4个亿，他可能只出了1个亿，因为以前土地可以滚动开发，他先办了50亩的土地证，先拿到这50亩的预售证，然后房子还没有造，就先回笼了售房的资金，再用这资金去支付下个50亩。同时向银行贷款，用贷款资金去支付建造费用，缺点再欠着，整个楼盘被盘活了，因此大部分楼盘都要分几期开发，这是没有办法的。

等整个楼盘结束算帐，土地4个亿，建造等其他费用花了6个亿，销售了11个亿，如果按成本算，花了10个亿，赚一个亿，利润10%，不高；但是按投入算，花1个亿赚了1个亿，利润率100%，绝对是暴利。

因此，房地产的所谓暴利其实是资金的放大效果，和期货暴利是一个道理，所以虽然利润看起来是100%，但房价如果降10%以上就亏本了，而房价降20%就血本无归了，因为亏起来也同样是放大的。这样的制度设计我认为是合理的，因为如果取消了房屋的预售制度，那么必须要投入10个亿，而现在银行贷款都要到8%了，用10个亿去赚1个亿，10%的利润显然是不划算的，因此房价就必须还要涨。但有些人就是不明白这个道理。